Pewnie każde z Państwa słyszało kiedyś o zasiedzeniu i posiada pewną wiedzę na ten temat. W niniejszym artykule postaram się bliżej przedstawić tę instytucję prawną skupiając się na zasiedzeniu nieruchomości.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
O zakwalifikowaniu posiadania, jako wykonywanego w dobrej lub złej wierze decyduje stan, jaki istniał w momencie objęcia rzeczy w posiadanie. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość okresu posiadania potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie. Natomiast nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 oraz z 2020 r. poz. 284), przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Należy pamiętać o tym, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Aby ocenić spełnienie warunków zasiedzenia rozróżnić należy posiadanie samoistne od posiadania zależnego. Otóż posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem co do zasady gdy ktoś włada cudzą nieruchomością bez tytułu prawnego jest posiadaczem samoistnym, a gdy nią włada na podstawie zgody właściciela i zawartej z nim umowy jest posiadaczem zależnym. Zasiedzenie nieruchomości dopuszczalne jest wyłącznie w przypadku posiadania samoistnego.
Wyjaśnienia wymagają również pojęcia dobrej i złej wiary posiadacza nieruchomości. Według poglądu tradycyjnego, dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że danej osobie przysługuje wykonywane przez nią prawo (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r. – zasada prawna – III CZP 63/75, OSNCP 1976, Nr 12, poz. 259). Natomiast zła wiara posiadacza jest sytuacją przeciwną gdy posiadacz nieruchomości wiedział albo przy zachowaniu należytej staranności powinien był wiedzieć, że nie posiada tytułu prawnego do określonej rzeczy.
Zaufaj naszemu doświadczeniu
W pracy kierujemy się profesjonalizmem, odpowiedzialnością oraz indywidualnym podejściem do każdej sprawy. Stawiamy na przejrzystą komunikację z klientem oraz jasne zasady współpracy. Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej lub chcesz skonsultować swoją sprawę, skontaktuj się z kancelarią. Zespół prawników przeanalizuje Twoją sytuację i zaproponuje najlepsze rozwiązanie prawne.
